おはようございます。今回は私の「やってしまった」失敗談を赤裸々に公開したいと思います。初っ端の物件を購入した際の考え方が、甘々であったことが全ての原因です。ですが、この失敗があったからこそ2つ目の物件を購入する際に、活かすことが出来ました！
私みたいにならないように、気を付けてください。
購入物件選びで妥協
私が不動産投資に興味を持って、セミナーに参加したのが社会人3年目のときでした。流されるまま、セミナー後の個別相談会で営業マンさんとお話しして、
「若く始めた方がオトク！」という言葉に乗っかってしまい、早く買えそうな物件を紹介してもらっていました。
この時、非常に恐ろしいことに、周りで誰もやっていないこと(不動産投資)に挑戦している気分に酔ってしまい、営業マンさんの言われるがまま、大丈夫だろうと思って物件を決めてしまいました。
今振り返れば、明らかに異常な行動なのですが、早くしなきゃ！！と焦る気持ちと、好奇心に負けてしまっていました。
結果として、1軒しか見ていないのに、その物件に決めて契約へと進んでいってしまいました。
キャッシュフローマイナスの返済計画
契約の前に、返済していくイメージを持つために相場賃料で貸し出した時のキャッシュフローについて説明があったのですが、毎月数千円がマイナスになっている状態でした。
このとき、さすがに毎年数万円が手出しとなってしまうのは…と、いう気持ちになったのですが、社会人としての歴も短く、年収も400万円くらいという状態なので、これが普通ですよ！というようなニュアンスの営業マンさんの言葉に納得してしまいました。
この時に、私の良くなかったポイントは、営業マンさんの説明したロジックには納得したけれど、自分に落とし込んで実際に毎月お金が出ていっても大丈夫ですか？という問いに対して、完璧に気持ちが固まっていなかったことです。
あとは、前述の早くした方が….という気持ちもあり、ここの思いとどまりができなかった自分の未熟さが一番マズかったことです。
そして、そのまま購入に進んでしまったわけです。
家賃設定を高くし過ぎた
ここが最大にして、最悪の失敗なのですが、家賃設定を相場よりも高めにしてしまったんです。理由としては、やはりキャッシュフローのマイナスが嫌だったことです。
何とかゼロベースかプラスに出来ないかという、邪な心が出てきてしまい、相場よりも＋3,000円という賃料で設定をお願いしてしまいました。
1週間くらいで数件の反響があった旨の連絡を営業マンさんからいただきましたが、成約には結びつかず。結果として初月で入居者が決まりませんでした。
その後もちょっとずつ賃料を下げていきましたが、時期が11月頃～という、賃貸の繁忙期でもなかったので、ローンの支払い全額＋管理費を自分で払うという状況になってしまいました。
その後、ようやく入居者が決まったのが2月。しかも、決まった賃料は相場賃料通りでした….
邪な心に惑わされて、遠回りをした挙句、合計で半年分のローン返済に身銭を切る、という地獄のような状態になってしまっていました。
約5万円の半年間なので現金で30万円を垂れ流してしまったようなもの、本当に失敗したと思い知らされました。
最初から相場賃料にしていれば、入居があったかもしれない。或いは高い賃料設定でも耐え抜くことをすれば、繁忙期に入居が決まったかもしれない。
という、タラレバですが戦略としても考え方としてもブレブレで痛い勉強代を支払った、私の初めての不動産投資における失敗談でした。
以上が今回の「やってしまった」話です。
この失敗からの学びは、私個人としてはたくさんあり、自分という人間の未熟さ・心の弱さ、といったダメな部分をはっきりと知ることが出来ました。
ただし、失敗から学んで2つ目の物件を購入し、合算のキャッシュフローをプラスに持ち込むことができたので、今は心穏やかに過ごすことができています。
今は、この1つ目の物件を売却して、別の収益性の良い物件に変えていくことをひとつの目的に時期も含めて検討している段階です。
とりとめのない内容でしたが、最後までご覧いただきありがとうございます。
